業(yè)務(wù)范圍
|
|
房地產(chǎn)拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機(jī)關(guān)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，向社會(huì)公告房地產(chǎn)出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 簡介 英文翻譯： real estate auction 房地產(chǎn)拍賣中的房地產(chǎn)來源主要有： （1）因仲裁、司法行為需要變賣的財(cái)產(chǎn) （2）因信貸糾紛需要 （3）因社會(huì)個(gè)人委托 通過買賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是購房發(fā)票，通過拍賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是拍賣成交確認(rèn)書。 流程產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機(jī)關(guān)委托——勘測評估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房 原則房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則： (1)合法原則。合法原則體現(xiàn)，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。 (2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。 (3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動(dòng)中拍賣自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 特征與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個(gè)特征： 1.房地產(chǎn)拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的原則 2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng) 3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣 具體條件(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件 法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣； (1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書); (2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 (3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的; (4)權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的; (5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的; (6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的： (7)國家依法收回土地使用權(quán)的; (8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。 2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件： (1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金; (2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證; (3)對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件; (4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù); (5)出讓合同約定的其他條件; (6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。 3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。 4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括： (1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書; (2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。 5.下列劃撥用地不可以拍賣： (1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地; (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地; (3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地; (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 (二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件 (1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。 (2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。 (3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者;超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。 程序一 接受拍賣委托 如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)交于拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業(yè)務(wù)，在賣方向受理拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。 房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件： 1.房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證; 2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照; 3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書; 4.對拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件; 5.產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過公證的委托書; 6.拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等; 7.其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件; 8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件 二 拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的確認(rèn)和調(diào)查 拍賣行應(yīng)對委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文件批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察。文件和資料核實(shí)內(nèi)容主要包括： 1. 拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致; 2. 產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證; 3.房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測繪部門出具報(bào)告一致; 4.產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記; 5.是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件; 6.是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件; 7.是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄;現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;是否登報(bào)聲明; 8.是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何; 9.是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi); 10.土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。 三 接受委托、簽定委托拍賣合同 具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照<拍賣法>的要求，結(jié)合所拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍賣合同，對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。一般房地產(chǎn)委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; 2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等; 3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式; 4.拍賣費(fèi)用條款、傭金及其支付方式; 5.拍賣方式和期限; 6.拍賣程序中止和終止的條件; 7.違約責(zé)任; 8.簽約日期和合同的有效期限; 9. 拍賣底價(jià); 10. 其他需要約定的條款。 四 房地產(chǎn)估價(jià)及底價(jià)確定 具體工作如下： (1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn); (2)提出估價(jià)目的; (3)與評估機(jī)構(gòu)簽定委托評估協(xié)議，提供評估所需的資料; (4)與評估師一道現(xiàn)場看房，獲取評估所需的現(xiàn)場資料; (5)評估師出具評估報(bào)告。 2：拍賣底價(jià)和起拍價(jià)確定 拍賣底價(jià)確定的主要依據(jù)是： (1)賣標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評估報(bào)告應(yīng)該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具; (2)雙方對影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的; (3)拍賣行的經(jīng)驗(yàn) (4)在與委托人共同對估價(jià)報(bào)告和各種因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，并在取得一致意見的基礎(chǔ)上，確定拍賣底價(jià)和起拍價(jià) 五 發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人 公告信息內(nèi)容應(yīng)包括： (1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; (2)拍賣的時(shí)間、地點(diǎn); (3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：1： 委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì) (4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi); (5)競買人的條件; (6)競買保證金; (7)拍賣方式; (8)其他需要公告的事項(xiàng)。 六 現(xiàn)場拍賣階段 拍賣行、競買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標(biāo)的。 七 產(chǎn)權(quán)過戶 現(xiàn)場競買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項(xiàng)工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結(jié)束。 稅費(fèi)房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費(fèi)： 1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的情況協(xié)商)。 2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。 3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。 4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。 5、交易手續(xù)費(fèi)。 6、評估費(fèi)。 7、登記費(fèi)。 8、合同公證費(fèi)。 注意事項(xiàng)(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理 (1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。 (2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。 (3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。 (4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。 (5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 (6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。 (7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。 (8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。 (二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評估 基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價(jià)格偏低。 (1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。 (2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會(huì)影響拍賣成交。 (3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。 (三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi) 1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料： (1)申請書; (2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明; (3)委托書及代理人身份證明; (4)房地產(chǎn)權(quán)證; (5)拍賣成交確認(rèn)書; (6)房屋平面圖及地籍圖; (7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花; (9)拍賣公告; (10)其他有關(guān)文件。 其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。 2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目： (1)拍賣傭金; (2)營業(yè)稅及其附加; (3)印花稅; (4)契稅; (5)交易手續(xù)費(fèi); (6)評估費(fèi); (7)登記費(fèi); (8)合同公證費(fèi)等; (四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng) 1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況 (1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金; (2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書; (3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等等; (4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%; (5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況; (6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜; (7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為; (8)在建工程是否預(yù)售。 2.在建工程拍賣需要申請和審核 拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。 3.拍賣成交后的手續(xù)處理 (五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng) 1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況; 2.土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清; 3.房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。 (六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng) (1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評估; (2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù); (3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。 (七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作 有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。 (1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。 (2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。 (3)拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。 (4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。 (5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程&考試大&未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。 (6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。 |
